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物业股“飙涨”大起底:最高市值超600亿 PE数倍于地产股

2019-10-23 18:10:20 来源:鲁南商报

时代财经文/黄银桥

与房地产股票的长期低估相比,房地产公司在资本市场上的“青睐”程度明显要高得多。地产股正在飙升

自今年8月以来,许多在香港上市的房地产公司股价大幅上涨,有些公司甚至达到上市以来的新高。最突出的表现是优雅的生活与历史上最大的单一物业管理合并。

收购钟敏房产后,雅居管理面积超过5亿平方米,居行业第四位。随着规模的迅速扩大,安联的股价也抓住了上涨的机会,攀升至10月11日上市以来的最高水平,每股23.3港元,较8月1日的每股15.04港元上涨42.29%。

7月8日,由于王振华事件,新城跃跌至今年最低的每股5.7港元,但随后反弹并上涨,直到10月15日收盘价达到每股8.3港元。自八月以来,郊野公园服务亦录得超过34%的增幅,于十月十四日达到每股25.25港元的创纪录高位。

此外,自8月份以来,包括绿城服务、澳源健康、凯撒精细、浦江中国和中海地产在内的房地产公司的股价均有不同幅度的上涨。

尽管10月11日在香港交易所正式敲响警钟的新源服务的股价在过去两天有所回落,但它是受整体市场上涨的推动。敲钟当天,鑫源服务股价表现惊人,开盘不到半小时就达到每股4.20港元的峰值,较开盘价每股2.8港元上涨50%,较发行价每股2.08港元上涨101.92%。

万亿碧海之谜

东北证券和房地产业分析师沈姚橹向时代财经指出,房地产公司股价近期上涨有两个主要原因。一方面,近两年来领先物业公司关联方销售规模快速增长带来的管理领域和业绩增长的强烈确定性正在逐步实现。另一方面,许多房地产公司在报告季度上半年的增长率超过了市场的普遍预期。

众所周知,绝大多数房地产公司都是由房地产公司支持的。2017年是中国房地产行业规模飞跃的时期。以碧昂湾为代表的住宅龙头企业销售额从一年前的3000亿跃升至5000亿。与此同时,许多住宅企业的销售量翻了一番。随着前两年出售的房屋进入交付期,物业公司的管理面积和收入也会相应增加

这些逐渐实现的好处也直接反映在《中国日报》上。以股价涨幅最大的优雅生活和田园服务为例,今年上半年优雅生活管理面积增长37.9%,达到2.11亿平方米。收入22.41亿元,同比增长59.4%。股东应占利润为5.41亿元,同比增长62.9%。

上半年,碧桂园物业服务费管理面积增加3530万平方米,达到2.17亿平方米,同比增长58.48%。收入35.16亿元,同比增长74.4%,净利润增长72.3%,至8.26亿元。

赵胤国际的分析师温甘森认为,投资者重视房地产行业目前处于起步阶段的巨大增长空间。

据时代财经了解,海通证券在一份研究报告中指出,房地产行业将成为一个万亿美元的蓝海市场。“假设2022年房地产业的总管理面积为245.2亿平方米,其中74%为住宅,6.5%为办公室,10.5%为商业,9%为其他。由于提高物业费的空间很小,假设从2017年到2022年物业费不会上涨。到2022年,房地产业的总规模将达到1万亿元。

事实上,与上市第一天的收盘价相比,许多房地产公司的股价翻了一番。例如,截至10月15日,碧桂园服务的收盘价上涨了148%,中海地产上涨了299%,绿城服务上涨了263%,新城悦上涨了180%,永胜服务上涨了131%

资本市场对房地产公司的追求也使房地产公司获得了比房地产公司更高的估值。

以目前静态市盈率最高的碧桂园为例,为63.6,而相应的房地产公司碧桂园的静态市盈率仅为5.82。此外,特别值得一提的是,静态市盈率为3.887的绿城服务的市值高达215亿港元,已经超过了市值为155.22亿港元的绿城中国。

原因是陆深姚认为房地产和房地产是两个性质不同的行业。作为一个高度周期性的行业,房地产开发的估值容易受到政策的影响。房地产业具有资产轻、净现金流入可持续、管理领域确定性高和未来两年收入增长的特点。这是房地产后期相对较高质量的轨道,因此估值水平较高。

文干森还认为,低政策风险是房地产行业的一个重要优势。另一方面,房地产公司的收入更加稳定。只要业主留在物业,物业费就可以产生,而且会持续很长一段时间。

然而,尽管整个行业走上了正轨,但行业内部也存在分歧。比较上述15家在香港上市的物业公司,可以发现,不受物业公司支持或规模太小的中奥民政、祈福人寿等物业公司的市盈率明显偏低。虽然多彩生活的规模目前在行业中排名第一,但与那些冉冉升起的明星相比,已经过了规模快速增长的时期,市盈率也相对较低。

陆深耀表示,由于行业发展现状和企业集中度仍然较低,物业管理行业目前正处于“规模为王”阶段,更强调管理区域和合同区域的规模。

资料来源:时代财经

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